Ontbindende voorwaarden: Wat zijn dat?

We krijgen vaak de vraag wat de ontbindende voorwaarden in een koopovereenkomst precies inhouden. Ontbindende voorwaarden kun je als koper laten opnemen in de koopovereenkomst zodat de koop ontbonden kan worden als aan de gestelde voorwaarden niet voldaan wordt. Maar welke gestelde voorwaarden kun je dan laten opnemen? En hoe gaat dit in z’n werk? Wij leggen het je uit!

Ontbindende voorwaarden ter bescherming

Stel je voor. Je hebt jouw droomhuis gevonden en na een flinke onderhandeling wordt jouw bod door de andere partij geaccepteerd. Enthousiast ondertekenen jullie het voorlopige koopcontract. Nu is het namelijk tijd om de hypotheek te gaan regelen en misschien wil je in deze tijd ook de bouwtechnische keuring voor de zekerheid uit laten voeren. Maar wat als je de hypotheek niet rond krijgt? Of als de kostenpost uit de bouwtechnische keuring te hoog blijkt te zijn? Door ontbindende voorwaarden in het voorlopig koopcontract op te nemen, kun je de koop ontbinden als je niet aan de opgestelde voorwaarden kunt voldoen.

Hoewel een “voorlopig” koopcontract misschien anders doet vermoeden, zit een koper wel degelijk vast aan een voorlopig koopcontract als er een handtekening onder is zet. Je kunt de koop van de woning dan niet zomaar ontbinden. Als koper heb je wel drie werkdagen wettelijke bedenktijd waarin je van de koop kunt afzien, zonder dat je daarvoor een geldige reden voor hoeft op te geven. Na deze bedenktijd kost het de koper een waarborgsom om van de koop af te zien. Tenzij jij de ontbindende voorwaarden in het voorlopig koopcontract hebt opgenomen die de koop kosteloos kunnen ontbinden.

Ontbindende voorwaarden in voorlopig koopcontract

Waarborgsom

Als de koper het voorlopig koopcontract ondertekent, vraagt de verkoper een waarborgsom. Deze is vaak 10% van de koopsom. De verkoper wilt namelijk de garantie krijgen dat jij serieus van plan bent om het huis te kopen.

Als jij een bod gaat uitbrengen op een huis, moet jij bij het bieden al aangeven wat jouw ontbindende voorwaarden zijn waarop jij de koop wilt ontbinden. Ontbindende voorwaarden hebben vaak betrekking op het verkrijgen van financiering, een Nationale Hypotheek Garantie en een bouwtechnische keuring. Lukt het je niet om het huis te kopen door een van deze vastgestelde redenen, dan hoef je de waarborgsom niet te betalen.

Bieden onder voorwaarden

TIP

Wees je ervan bewust dat deze voorwaarden wel een zeer belangrijk onderdeel van het bod zijn en jou als koper aantrekkelijk of juist minder aantrekkelijk kan maken. Weet je bijvoorbeeld zeker dat je de financiering rond krijgt? Dan hoef je dit niet als ontbindende voorwaarde op te nemen en loopt de verkopende partij minder risico als hij de woning aan jou verkoopt.

Meest voorkomende ontbindende voorwaarden

De meeste ontbindende voorwaarden hebben betrekking op het verkrijgen van financiering, het afsluiten van een Nationale Hypotheek Garantie en de uitkomst van een bouwtechnische keuring. Heb je ingrijpende verbouwingsplannen? Dan kan toestemming van de gemeente voor deze plannen ook een slimme ontbindende voorwaarde kunnen zijn. Hieronder lees je meer over deze drie meest voorkomende ontbindende voorwaarden.

Financiering: Als koper kun je ervoor kiezen om in het voorlopig koopcontract op te nemen dat je de koop kunt ontbinden indien jij de financiering niet voor een bepaalde datum kunt rondkrijgen. Voor deze voorwaarde wordt vaak een periode van minimaal 6-7 weken aangehouden, waarin de koper de financiering rond kan krijgen. De hoogte van de hypotheek moet hierin duidelijk vernoemd worden.
Nationale Hypotheek Garantie: Veel kopers sluiten graag een hypotheek af met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). NHG biedt namelijk een aantal voordelen zoals een lagere rente en meer zekerheid. Niet iedereen komt echter voor NHG in aanmerking. Je kunt er daarom voor kiezen om een bepaling in het voorlopig koopcontract op te nemen, waarin staat dat de koop niet doorgaat als je geen hypotheek met NHG kunt afsluiten.
Bouwtechnische keuring: De kans is groot dat je graag op de hoogte wilt zijn van de status van de woning en eventuele onderhoudskosten die op jou te wachten staan. Dan kun je een bieding doen onder voorbehoud van het uitvoeren een bouwtechnische keuring. Als je de bouwtechnische keuring als voorwaarde wilt opnemen in het voorlopig koopcontract, spreek je meestal een maximaal bedrag aan onderhoudskosten af. Als uit de keuring blijkt dat er hogere achterstallige onderhoudskosten te wachten staan, kun je afzien van de koop. Een andere optie is de bouwkundige keuring uit te laten voeren binnen de 3 dagen bedenktijd, waardoor je niet van te voren een bedrag hoeft te bepalen.
Vergunning gemeente: Staan er ingrijpende verbouwingsplannen op de planning? Dan is de kans groot dat je hiervoor een vergunning moet aanvragen bij de gemeente. In dat geval is het slim om ervoor te zorgen dat je in het koopcontract opneemt dat de koop niet doorgaat als je geen toestemming van de gemeente krijgt.

voorbeelden-ontbindende-voorwaarden (1)

Het opstellen van ontbindende voorwaarden

Hoewel we er natuurlijk niet van uit gaan, kun je je misschien wel voorstellen dat ontbindende voorwaarden conflicten kunnen opleveren. Stel je voor dat jij ernstig achterstallig onderhoud als ontbindende voorwaarde opneemt in het contract en dat uit de keuring ook daadwerkelijk achterstallig onderhoud opduikt. De verkopende partij vindt deze gebreken misschien niet ernstig, jij wel. Kortom: voldoende ruimte voor discussie. Het is daarom belangrijk dat ontbindende voorwaarden nauwkeurig gespecificeerd worden, het liefst door iemand met een juridische achtergrond. Er moet uiteindelijk namelijk objectief kunnen worden vastgesteld of de voorwaarde wel of niet vervuld is.

Even overleggen met een makelaar?

Wij kunnen ons goed voorstellen dat je toch graag even persoonlijk contact wilt over de ontbindende voorwaarden. Dat kan! Zonder meteen ergens aan vast te zitten. Gewoon even overleggen met een makelaar met verstand van zaken.

Neemt contact op

FAQ ontbindende voorwaarden

Of misschien staat jouw vraag hier wel tussen!

Hoe doe ik een beroep op de ontbindende voorwaarden?

Als je beroep wilt doen op een van de ontbindende voorwaarden, dien je een aangetekende brief met daarin schriftelijk bewijsmateriaal naar de verkopende partij te sturen. Binnen de in de koopcontract genoemde termijn. Daarom is het ook zo belangrijk om de ontbindende voorwaarden vooraf zo objectief mogelijk te formuleren en adviseren wij om dit uit te besteden of door een jurist te laten checken.

Kan de koper zich na het tekenen van het contract bedenken?

Nee. De ontbindende voorwaarden zijn er om jou als koper te beschermen en het contract te kunnen ontbinden. De verkoper moet zich houden aan het voorlopig koopcontract en kan de koop niet meer terugdraaien.

Wat zijn de kosten van ontbinding van het contract?

Het laten ontbinden van het voorlopig contract op grond van de ontbindende voorwaarden is (zo goed als) kosteloos. Vaak worden er wel administratiekosten in rekening gebracht, zoals de kosten van de notaris.

Wat gebeurt er als ik geen ontbindende voorwaarden laat opnemen?

Als jij het voorlopig koopcontract hebt ondertekend, moet je de verkopende partij een waarborgsom betalen. Dit bedrag is vaak 10% van de koopsom, zodat de verkoper de garantie heeft dat jij serieus van plan bent om de woning te kopen. Als jij het bod na de drie dagen bedenktijd intrekt, zonder dat je ontbindende voorwaarden in het contract hebt laten opnemen, ben je deze waarborgsom kwijt. Dit bedrag betaal je dan als boete aan de verkoper.

Wat als ik mijn financiering niet rond krijg binnen de gestelde termijn?

Normaliter geldt als ontbindende voorwaarde voor het verkrijgen van een financiering een periode van 6-7 weken. Helaas gebeurt het weleens dat het langer duurt om de hypotheek te regelen dan gepland. In dat geval kun je in onderling overleg met de verkopende partij de ontbindende voorwaarden verlengen. Indien de verkopende partij niet akkoord gaat met een verlenging en de ontbindende voorwaarden zijn verlopen, dan is de woning onherroepelijk verkocht.