Bouwkundige keuring: Hoe werkt het?

Tijdens een bouwkundige keuring of een bouwtechnische keuring wordt door een onafhankelijk keuringsbureau een visuele inspectie van de staat van de woning uitgevoerd. Van de belangrijkste bouwkundige onderdelen wordt de conditie beoordeeld en vastgelegd in een bouwkundig rapport. Naast een beschrijving en beeldmateriaal van de eventuele bouwtechnische gebreken vind je in dit rapport ook een kostenindicatie van achterstallig onderhoud en een indicatie van de kosten van onderhoud voor de komende 5 jaar.

Hoewel een bouwtechnische keuring niet verplicht is, wordt een inspectie meestal wel aangeraden om de bouwtechnische staat vast te stellen. Het geeft immers meer zekerheid om op de hoogte te zijn van de status van de woning en welke herstelwerkzaamheden en kosten je in de toekomst kunt verwachten. Over het algemeen geldt: hoe ouder de woning, hoe groter de kans op achterstallig onderhoud of verborgen gebreken. Is de woning voor 1990 gebouwd? Dan raden wij je absoluut een bouwtechnische keuring aan. Sterker nog: de resultaten uit het rapport kun je zelfs gebruiken bij de koopsom onderhandelingen of je het recht geven om de koopovereenkomst te laten ontbinden.

Het laten uitvoeren van een bouwkeuring heeft vier voordelen.

• Handig tijdens onderhandelingen: Je hebt een sterkere positie tijdens onderhandelingen over de vraagprijs. Als je precies weet hoe het met de bouwkundige staat van de woning gesteld is, weet je tot in detail waar verbeteringen nodig zijn en welke kosten hierbij komen kijken.
• Koopovereenkomst ontbinden: De uitkomst van de bouwkundige keuring kun je laten opnemen in de ontbindende voorwaarde in de (voorlopige) koopovereenkomst. Als de verkopende partij verborgen gebreken heeft verzwegen, of hier niets van afwist, kun je de koopovereenkomst vooralsnog laten ontbinden.
• Zekerheid tijdens aanvrage hypotheek: De bouwkundige rapportages worden erkend door de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen en alle financiële instellingen die geregistreerd staan bij de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Bij een hypotheek met NHG is een keuring zelfs soms verplicht. Kortom: een bouwkundige keuring geeft je extra zekerheid.
• Inzicht in gebreken en kosten: Door het rapport krijg je inzicht in de directe kosten (0-1 jaar) en de kosten op termijn (1-5 jaar) om eventuele gebreken te verhelpen en de woning in een redelijke staat te krijgen. Mocht het nodig zijn, dan geeft de bouwkundig specialist je ook advies om nader specialistisch onderzoek te laten doen. Op die manier weet je precies waar je aan toe bent.

Hoewel de onderdelen van een bouwkundige keuring afhankelijk zijn van het type opdracht, wordt er over het algemeen een visuele inspectie uitgevoerd van ieder bouwkundig onderdeel (van het dak tot aan de kruipruimte) in veilig toegankelijke ruimtes. Belangrijk om te beseffen is dus dat bepaalde verborgen gebreken pas zichtbaar worden wanneer ruimtes toegankelijk worden gemaakt of afwerkingen worden verwijderd. Hieronder hebben wij een overzicht gemaakt van de meest voorkomende bouwkundige elementen waar naar gekeken wordt:

-Dakconstructie, dakbeschot en dakbedekking/dakpannen
-Gevel: gevel, goten, hemelwaterafvoeren en overstek
-Plafonds en muren
-Kozijnen, ramen en deuren (en glaswerk)
-Keuken en sanitair
-Staat van elektra, boiler en verwarming
-Water en gas
-Ventilatie
-Kruipruimte en kelder
-Vloeren, metselwerk, voegwerk en lateien
-Fundering
-Riolering, goten en afvoer
-Balkons en dakterras
-Garage en bijgebouwen

Over het algemeen wordt een bouwkundige keuring uitgevoerd door een erkend en onafhankelijk keuringsbureau, omdat:

-Een keuringsbureau kennis heeft over de bouwkundige elementen van een woning
-Een keuringsbureau kennis heeft over specifieke bouwgebreken per bouwperiode en regio
-Een keuringsbureau een erkend rapport kan opstellen met de eventuele herstel- en onderhoudskosten

De kosten van een bouwkundige keuring hangen af van onder meer de omvang en de locatie van de woning. Daarnaast is er ook een verschil tussen de tarieven van de verschillende inspectiebureaus. Gemiddeld liggen de kosten tussen de 300 en 500 euro. Hoewel dit een flinke investering kan zijn, kan het je uiteindelijk ook veel geld besparen. Bovendien is een bouwkundige keuring in de meeste gevallen aftrekbaar van de belasting als het rapport aangevraagd wordt bij de aankoop, verbetering of onderhoud van een woning.

Je kunt een bouwkundige keuring zowel vóór als nadat het voorlopig koopcontract getekend is laten uitvoeren. In deze krappe woningmarkt zie je vaak dat de koper echter geen tijd heeft om een bouwkundige keuring uit te laten voeren voordat hij een bod uitbrengt – er zijn immers te veel en te snelle kapers op de kust. Daarom kiezen veel kopers ervoor om een bouwkundige keuring uit te laten voeren nadat zij een voorlopig koopcontract hebben getekend.

• Voordat je een bod uitbrengt: Je kunt een bouwkundige inspectie laten uitvoeren voordat je een bod doet, zodat je de hoogte van het bod kunt baseren op de uitkomst van de keuring. Bovendien kunnen de inzichten je een betere onderhandelingspositie geven. Het nadeel is hiervan natuurlijk wel dat je wellicht geld uitgeeft aan een bouwkundige keuring, terwijl de kans bestaat dat je geen overeenstemming bereikt. Bovendien blijkt in de praktijk van de huidige huizenmarkt hier vaak geen tijd voor te zijn.
• Tijdens de onderhandelingen: Je kunt er ook voor kiezen om alvast een bod uit te brengen en tegelijkertijd een bouwtechnische keuring uit te laten voeren. Net als bovenstaande optie geldt wel dat je geld uitgeeft aan de keuring van een huis waarvan je niet zeker weet of je überhaupt in aanmerking komt voor de koop. Bovendien is het risico aanwezig dat het bod direct geaccepteerd wordt of dat je een tegenbod ontvangt, terwijl de keuring nog plaatsvindt of moet plaatsvinden.
• Nadat je het voorlopig koopcontract tekent: Is jouw bod direct geaccepteerd en ga je een voorlopig koopcontract tekenen? Ook dan kun je nog een bouwkeuring laten uitvoeren. Je hebt dan twee verschillende mogelijkheden:
  • Voor het verstrijken van de wettelijke bedenktijd: Als koper heb je altijd een wettelijke bedenktijd van 3 dagen na het tekenen van het voorlopige koopcontract. Het is dan slim om de bouwkeuring op te nemen als ontbindende voorwaarde. Dit betekent dat je een bod doet onder voorbehoud.
  • Binnen 17 dagen na het verstrijken van de wettelijke bedenktijd: Een andere mogelijkheid is dat de bouwtechnische inspectie binnen 17 dagen na het verstrijken van de wettelijke bedenktijd wordt uitgevoerd. In deze situatie wordt er afgesproken dat de voorlopige overeenkomst kan worden ontbonden als het herstel van gebreken en direct noodzakelijk achterstallig onderhoud een bepaald afgesproken bedrag overschrijdt. Gemiddeld ligt dit bedrag rond de € 5.000.